Les propriétaires d'appartements se sont retrouvés avec un excédent « déraisonnable » de 11 000 $ après l'éclatement d'un tuyau flexible

Les propriétaires d'un appartement à Brisbane devront payer une franchise de 11 000 $ après l'éclatement d'un tuyau flexible dans leur salle de bain attenante, causant des dommages plus importants dans le bâtiment et conduisant le complexe à déposer une réclamation d'assurance.

Les propriétaires ont fait valoir en vain à un arbitre que devoir payer la totalité de la franchise constituait un fardeau financier déraisonnable et qu'ils n'avaient pas eu suffisamment de temps pour prendre des mesures préventives.

La décision indique que le complexe Soleil 501 Adelaide se compose de 464 lots et de biens communs. Les deux propriétaires de lots ont déclaré qu'un e-mail du gestionnaire de l'immeuble du 5 mai 2021 indiquait que les tuyaux étaient susceptibles de tomber en panne et devaient être remplacés. À peine deux jours plus tard, un dans leur salle de bain a éclaté, causant des dommages à un certain nombre d'appartements et de biens communs.

The Body Corporate a décidé d'allouer l'excédent de 11 000 $ aux propriétaires du lot où le tuyau a échoué et une facture a été envoyée pour paiement avant le 14 juillet.

Les propriétaires ont soumis une motion proposant qu'ils fournissent à la personne morale 500 $ pour couvrir l'excédent, la personne morale devant absorber le reste. La motion a été rejetée par cinq votes contre zéro contre zéro.

Un appel auprès du Bureau du commissaire à la gestion des personnes morales et communautaires a été examiné par l'arbitre Ron Miskinis. Des soumissions ont également été reçues de deux autres propriétaires de lots et du comité des personnes morales.

Le comité a fait valoir qu'une police avec une franchise inférieure pour les dégâts d'eau n'était pas disponible en raison de l'historique des réclamations, que le fardeau financier pour les propriétaires responsables avait été atténué grâce à une réclamation faite sur la police Body Corporate, et qu'il y avait une obligation d'entretenir le lot , y compris le tuyau flexible, en bon état.

Une exigence réglementaire pour qu'un excédent ne crée pas un fardeau déraisonnable concerne la décision de mettre en œuvre la police d'assurance spécifique, par opposition à la décision de transférer la responsabilité de l'excédent sur le propriétaire du lot, a-t-il déclaré.

Les deux soumissions des propriétaires de lots n'étaient pas d'accord avec la décision de dépassement, l'un affirmant qu'il n'était pas "entièrement raisonnable ou proportionné dans les circonstances" et l'autre disant que si la personne morale décidait de souscrire une couverture avec un excédent important, alors il devrait être responsable du paiement à moins que l'événement ne soit attribuable à une négligence.

L'arbitre a conclu qu'il incombait aux demandeurs d'entretenir la maison flexible et qu'ils pouvaient être tenus responsables de la réparation des dommages causés aux autres lots et aux biens communs. Il a reconnu que la personne morale n'était pas en mesure d'acheter une police avec une franchise moins élevée en cas de dégâts des eaux.

Le règlement stipule également que si un événement affecte plusieurs lots, la personne morale peut décider "qu'il est raisonnable dans toutes les circonstances que l'excédent soit payé par le propriétaire d'un lot particulier", indique la décision.

La décision est disponible ici.